[서평] 박원갑 박사의 부동산 심리 수업

 

박원갑 저 / 메이트북스 / 2023년 07월 25일

 

 저자는 현재의 부동산 트렌드를 심리학의 관점에서 해석하고 조언하고 있다.

 부동산시장은 공급과 정책 외에도 인간 심리를 함께 읽어야 제대로 보이는데, 그러한 측면에서 이 책은 좋은 길잡이가 될 수 있을 것이다.

 

 

 이 책은 ‘하우스 푸어’에서 ‘영끌 푸어’에 이르기까지, 우리는 왜 부동산 때문에 행복하지 않은지에 대해 조명하며, 부동산시장을 뒤흔드는 심리 코드를 살펴본다.

비이성적이고 비합리적인 선택을 하게 만드는 ‘양떼 현상’ ‘행동 감염’ ‘손실 회피’ ‘현상 유지 편향’ ‘처분 효과’ ‘대비 효과’ ‘행동 편향’ 등의 심리학 이론을 통해 재테크에 있어 올바른 결정을 내릴 수 있도록 돕는다.

 

 시장 참여자들이 왜 어처구니없는 속임수에 당하는지에 관련하여 인간 심리의 취약한 영역을 건드리는 교묘한 마케팅 전략 등을 살펴본다.

또한, 부동산 전문가들에 대한 오해와 편견에 대해 살펴보고 전문가의 경제예측을 경계할 것을 강조하고 있다.

 

 후반부에는 영끌 푸어의 고통에서 벗어나기 위해 자신의 지난 과오를 용서하고 ‘자기 불행 코스프레’를 하지 말 것을 주문한다.

 그러면서 ‘과거의 잘못 곱씹지 않기’, ‘타인(제삼자)의 시각으로 내 문제 바라보기’, ‘망각하기’라는 마음훈련법 3가지를 소개한다.

 

 

 

박원갑 박사의 부동산 심리 수업 : 네이버 도서

 

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 아파트를 포함해 '집'이란 온 가족이 사는 안락한 삶의 공간이기보다는  돈을 벌기 위한 욕망의 수단으로 전락했다는데 공감한다.

 '살기 좋은 집보다는 '팔기 좋은 집'이라는 자산 개념이 주택 구매의 결정 요소가 되었고,  이윤을 목표로 하는 기업처럼 부동산에 대해   말하고 행동하는데 이르렀기 때문에 우리는 행복할 수 없다.

 

 집이 쉼터가 되고 안락한 공간이 되려면  집에 대한 우리의 인식이 변화해야 할 것이며,  욕망에 따라 흔들리기보다는 이성적인 행동을 추구하는 것이  보다 행복하고 만족스러운 삶으로 우리를 이끄리라 생각한다.

 

 

 

 

 지금은 집의 기능에서 본말이 전도되었다. 삶의 거처로서 살기 좋은 집보다는 팔기 좋은 집이라는 자산 개념이 주택 구매의 결정요소가 되었다. 집은 돈을 벌기 위한 욕망의 수단으로 전락했다.

 

 아파트의 주거 효용성은 매우 뛰어나지만, 수시로 노출되는 가격에 불안감을 느껴야 한다.

아파트에서 '사는 것'의 편리함에 중독되는 것이야 나쁠 게 없지만, 돈을 벌기 위한 '사고파는 것'의 편리함에 중독되면 삶이 피폐해진다.  아파트와 같이 가격에 많이 노출되는 부동산을 소유한 사람은 가격의 변화에 따라 조울증 환자처럼 감정의 기복이 생길 수밖에 없다.

 

 

 

 지인이 강남 아파트를 사서 돈을 벌었다는 소리를 들으면 나도 모르게 배가 아프다. 아파트를 사기까지 어떻게 노력했는지에는 관심이 없고, 그 결과만 부럽고 질투가 난다.

 

 사회 전체적으로 배 아픈 사람들이 늘어나는 것은 그리 좋은 현상이 아니다. 계층 간의 위화감을 조성해 사회통합을 저해하고 근로의욕을 떨어뜨릴 수 있기 때문이다.

 아파트값이 급등하는 일이 없다면, 배 아픈 사람은 많지 않을 것이다. 이래저래 주택시장은 안정이 최고의 미덕이다.

 

 

 

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심리는 변화무쌍하게 움직이는 부동산시장을 이해하는데 핵심 변수가 된다.

양떼 현상 (무리 짓기), 행동 감염, 손실 회피, 현상유지 편향, 처분 효과, 대비 효과, 행동 편향 등 다양한 심리작용에 이끌려 우리는 때때로 너무나 비이성적이고 비합리적인 선택을 한다.

 

 

 부동산시장을 뒤흔드는 심리 코드를 살펴보자.

 

 

  

'초점주의 (focalism) 착각'은 사람들이 생각할 때 한 부분에만 치중해, 나머지를 고려하지 못하는 현상이다.

 

 미국 캘리포니아주는 아름다운 경치와 최상의 날씨를 자랑한다. 캘리포니아에 사는 것은 미국 사람들에게 하나의 로망이며, 이 때문에 미국 사람들은 캘리포니아 사람들이 더 행복하리라 생각한다. 하지만, 연구 결과 캘리포니아에 사는 사람들은 다른 주 사람들보다 불행하지도 행복하지도 않은 것으로 밝혀졌다.

 

 사람은 금세 환경에 적응하는 동물이이며, 시간이 흐르면 주변 환경은 일상적인 습관처럼 익숙해져 행복을 좌우할 새 변수가 되지 않는다.

 서울 강남 펜트하우스에서 행복하게 잘 살고 있다가, 사업 실패로 찬바람 부는 어느 겨울 강원도 춘천의 농가주택으로 이사를 하게 되었다고 하더라도, 시간이 흐르면 이러한 불편하고 낯선 공간에도 서서히 적응해 간다.

 

 우리의 놀라운 적응력으로 볼 때, 큰 행운이나 불운도 긴 인생에서는 잠시 스쳐가는 일회성 이벤트가 될 수 있다.

 

 

 

'대비 효과 (contrast effect)' 는 어떤 대상과 비교를 해야 나타나며, 가끔 착시 효과를 유발한다. 예를 들어, 너무 매력적인 사람과 같이 있으면 그 사람과 비교되어 자신의 본래 가치보다 평가절하되는 것이다.

 

부동산 중개업자는 대개 아주 비싼 집, 평범한 집, 아주 초라한 집을 보여준다. 그렇게 되면, 당신은 평범한 집을 선택할 가능성이 크다.

견본주택에서도 1층 서향, 다소 낮은 5~6층 남향, 고층 북향을 보여주는데, 이 경우에 대부분의 사람은 그다지 마음에 들지는 않더라도 차선인 두 번째를 택한다. 사람들은 심리적으로 극단적인 선택을 꺼리는 경향이 있기 때문이다.

 

 

 

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 이 책에서는 부동산시장에서 사기가 속임수 수법이 교묘한 데다, 본질적으로는 인간 심리의 취약한 영역을 능수능란하게 건드리는 마케팅 전략이 크다고 말하고 있다.  하지만, 그것을 통제할만한 제도마련을 못하는 정부와 국회도 문제가 많다고 생각한다.

  

 

 

 미국의 공인 사기 조사관 파멜라 마이어는 "인간이 진실과 거짓을 구별하는 확률은 겨우 54%에 불과하다"라고 했다. 그는 인간의 구별 능력이 낮은 이유는 거짓이라는 분명한 증거가 없는 한 진실로 믿고 싶어하는 '진실 편향' 때문이라고 말한다.

 

 누구나 그럴듯한 제안이 들어오면 의심을 한다. 거래에서 안전하지 않거나 위험한 일에 대해서도 몸을 사린다.

하지만, 그 의심을 제거해 주면 갑자기 경계가 허물어진다. 의심에서 안심으로 바뀌는 것이다.

 기획 부동산은 부모나 전문가, 유명 인사를 내세워 땅을 파는 교묘한 '감성 마케팅'에 나서는 경우가 많은데, 이는 부모나 은사를 대상으로 땅 사기를 치지 않을 것이라는 상식의 허점을 파고드는 수법이다.

 

 

 '눈 뜨고 코 베이는 세상'이라는 말이 무색하게 요즘 부동산시장에서 사기는 갈수록 교묘하게 진화하는 것 같다. 공문서나 신분증을 정교하게 위조한 부동산 사기 유형의 경우는 사기 판별 기준을 조작하거나 검증할 방법이 없어 누구나 걸려들 수밖에 없다.

 

 한국은 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 사기 범죄율 1위다. 사실 작정하고 상대방을 속이는 사기는 걸러내는데 한계가 있다.

 집주인이 생면부지인 내게 너무 친절하거나, 전셋값이 주변 시세보다 너무 싸다면 일단 의심하는 것이 좋다. 한 지역에서 오랫동안 신뢰를 쌓은 토박이 중개업소를 활용하는 것도 위협을 줄이는 방법이다.

 즉, 사기 피해자가 되지 않으려면 신뢰할 만한 증개업자를 통해 계약하되, 대리인은 피하고 진짜 집주인 얼굴을 보고 난 뒤 서명하는 것이 좋다.

 

 

 이 세상에 공짜로 대박의 기회를 안겨주는 착한 자선 사업가는 없다. 지금 계약하지 않으면 영원히 기회가 오지 않을 것처럼 결정을 재촉하는 사람도 사기꾼일 가능성이 크다.

 기획 부동산이나 조직분양업자에게 걸려들더라도 그 자리에서 급하게 도장만은 찍지 마라. 딱 이틀만 지난 뒤 결정하라. 그 정도 시간이 지나면 당신의 마음도 '뜨거운 감성' 시스템보다 '차가운 이성' 시스템이 작동될 것이다.

 

 

 

 

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 멀리 볼 때 우리 경제가 성장하고 통화량이 풀리는 한, 명목 주택가격은 계속 상승할 것이다.  하지만, 앞으로 경제의 저성장 체제가 굳어지면  실질 주택가격은 하락할 것이다.  가령 올해 주택가격은 1% 올랐는데 물가는 2% 올라서, 실질 주택가격은 1% 하락하는 방식이다.

 

 앞으로, 인구나 기후변화 등으로 인해 경제 활력도는 떨어지고 부동산의 메리트가 떨어질 것에 공감한다.  하지만, 그렇다고 할지라도 어설픈 투자를 하느니 집에 투자하여 원금이라도 지키는게 나을 수도 있을 것이고, 이 책에서 추천하는 것처럼  현금흐름을 위해 월세로 돌리는 것도 한 방법이라 생각한다.

 

 

 

 

 지금의 부동산시장은 저성장 체제로 접어들어 가격이 올라도 과거처럼 크게 오르기 힘든 구조다. 이런 상황에서는 부동산의 가치평가 패러다임도 변화해야 한다.

 

 받을지 안 받을지 모르는 단 한 번의 행복 (시세차익)에 연연하지 말고, 여러 번 쪼개서 행복(운용 수익)을 받는 지혜가 필요하다. 부동산에서 행복은 자주 쪼개서 받을수록 좋다.

 

 

 월세를 받는 주택 임대사업자는 확실히 집값의 등락에 신경을 덜 쓴다. 아파트 자가 거주자나 전세를 끼고 집을 산 투자자들이 가격에 민감하게 반응하는 것과는 대조적인 모습이다. 월세형 임대사업자에게 있어 투자의 초점은 가격이 아니라, 매달 들어오는 임대 수익이기 때문이다

 

 2억 원에 산 아파트에서 꼬박꼬박 100만 원의 월세가 나온다면, 시세가 2억 2,000만 원이든, 1억 8,000만 원이든 무슨 상관이란 말인가.

월세형 임대사업자에게는 가격 손익과 임대 수입을 합쳐 계산하는 편향이 나타난다. 하지만, 같은 임대사업자라도 전세형 임대사업자는 갭투자자와 큰 차이가 없다. 가격이 하락할 때 상당한 고통을 겪는다.

 

 

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※ 이 포스팅은 메이트북스 출판사로부터 도서를 제공받아 작성하였습니다.